观点：谁搞砸了万亿GDP城市的房地产，就是和经济过不去

南通房地产市场，与大多中国万亿GDP俱乐部城市一样，自2022年以来，逐渐陷入行业周期性、突发政策性、不确定市场性叠加的围合震荡。

但2023年6月6日，致豪地产竞得南通中创区紫琅一小旁R23006地块，楼面价高达18805元/㎡，成为区域“新地王”，为中创区房地产市场迎来2023年第一波热浪。

(资料图)

南通中创区，作为南通万亿GDP产值构成的区域性中心，集聚创新和人才两大城市发展的核心要素和愿景，毫无退路，成为南通新城经济驱动的重要抓手。

随着中创区高端人才和科技、文化、产业集聚效应的逐步释放，该区域消费群体潜移默化地，将该区域的人格属性朝向南通新城市有腔调的“富人圈”阶层生长。

此前，中创区楼面价最高记录为18406元/㎡，由区域标杆楼盘万科方圆保持。本篇，我们希望通过对比分析致豪地块周边一公里范围多个重点住宅项目，梳理近年来南通中创区房地产市场的动态，分析将来可能的态势。

No.1

楼面价上涨 / 地价下降

自2017年南通提出打造“中创区”，实现新城市区域经济增长以及创新、科技和人才的高效聚集以来，致豪地块约1公里范围内，先后成交了10宗重点涉宅地块。

通过对比发现，致豪地块虽然相比楼面价最高，但地价却处于相对较低水平。

2018年4月，远创东樾地价破3万/㎡；2019年10月，万科方圆地价破4万/㎡；2021年7月，招商公园道地价再创新高。

但2022年4月后成交的3宗地块，地价都降到2.5万/㎡以下，且有继续下降的趋势。

影响地价波动的因素众多，但市场大环境多变预判下的消费者购买预期和消费行为的震荡是重要原因所在。

纵观本次“新地王”与“老地王”数据，我们发现万科方圆起拍地价为28830元/㎡，成交地价为41781元/㎡，溢价率约45%。而新地王致豪地块，则是底价成交。

底价、地价、楼面价，乱花渐欲迷人眼。而在中国房地产市场数据的汪洋中，数字和报表，也可以是市场行为和非市场行为融合变通后的变量恒定产物。更多意义上是涵盖了众多门道和对市场信心加持下的商业行为的杀伐果断。搞房地产开发，抵一抵，押一押，赌一把，赚一把的时代一去不返了，也很难再返了。

城市原住民和城市新常住人口和新栖居人群，对区域经济发展和城市整体经济提升空间的预判水平在不断提高；对城市发展政策研读和预判的水平在提高；对政府规划理念实施的标准和动作质量的认知水平在提高。现在的老百姓，知道政府在想什么，也知道房企在想什么，更知道自己要什么。

因为众所周知的原因，近两年政府也有意通过优化拿地政策、降低拿地门槛等来吸引和推动房企拿地。在多重市场应对策略和城市万亿GDP规模效应催动下，表面上看呈下降的地价走势却重叠了高楼面价的市场预判。这些都释放出强烈的信号：政府部门对中创区房地产市场的决心、信心和企图心。

No.2

容积率下调

为什么地价下降了，楼面价却上涨了？

有一个关键因素：容积率

从概念上分析，容积率指的是一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比值。

对于房企而言，容积率决定了地价成本在房屋中的占比，产品如何规划、利润如何测算都与之有关。

对于购房者而言，容积率是影响住房舒适度的重要参考指标，容积率越低，舒适度越高。

同样以两任“地王”为例：

万科方圆地块容积率范围是2.04-2.27，最终实际容积率为2.27，打造了20栋17F小高层住宅。

致豪地块容积率范围是1.1-1.21，按照限高30米，建筑层次3-9层，未来大概率是洋房＋别墅组合。

随着市场居住消费理念的迭代，以及区域资源配套的不断优化和升级，中创区的人居产品在保持各自房企特色和品质的基础上，都根据各自的实际精准发力。

当然，追求高利润率和产品高去化率曾经是整个房地产市场，尤其是房企最愿意促成的完美搭档。近年来中创区房地产市场对容积率的整体把控，侧面表达了产品属性和最终调性。

致豪地块一路之隔的仁恒、盛和两个待入市新项目，容积率都在1.8以下，产品类型包括了小高层、洋房和别墅，区别于目前在售的四个项目。

中创区近几年推出的大多楼盘，定位偏改善型，试图以单一的产品类型完成市场消费群体的高度匹配。

通过对比分析，我们发现老“中创四子”中，仅最早拿地的仁恒公园世纪规划了洋房和别墅；新“中创四子”则是清一色的高层和小高层。

于是，当低密洋房和别墅产品在中创区“隐忍”多年后，接下来，仁恒紫琅世纪、盛和地产以及致豪地产的新项目，是否会有惊艳的洋房和别墅产品问世，是否能填补市场消费者同样“隐忍”多年的购买欲，值得期待。

No.3

买房门槛提高

最后来说说房价。

众所周知，拿地楼面价是未来新房销售价格的重要参考。楼面价上涨，房价大概率随之上涨。

我们选择与致豪地块产品规划相似的仁恒公园世纪来对比。

仁恒公园世纪拿地楼面价为11483元/㎡，容积率为1.8，规划15F小高层＋6F洋房＋4F叠墅三大产品。

其中，小高层均价28850元/㎡，户型建面约112-156㎡，总价约323-450万；洋房均价35040元/㎡，户型建面约185㎡，总价约648万；别墅均价45340元/㎡，户型建面约210㎡，总价约952万。

致豪地块拿地楼面价为18805元/㎡，比仁恒公园世纪高出7322元/㎡，容积率仅为1.1-1.21，或为洋房＋别墅组合。

不论是从产品类型，还是拿地楼面价来看，致豪地块未来售价很有可能高于仁恒公园世纪。

当然，影响房价的因素还有很多，包括市场环境、区域供求、房企品牌等等。

但大户型、高品质、改善型高端人居产品，无疑将成为市场主流，也将成为中创区“富人圈”养成和生长的基础保障。

此次，中创区新地王的诞生，除了标志着致豪R23006地块的高端属性，更多的是中创区经济整体复苏和提升的晴雨表。

致豪地产在南通打造的以万濠华府、万濠山庄、万濠世家等为代表的高端楼盘，市场口碑不俗。而按照目前的楼面价测算，致豪R23006地块产品，可能会拉动中创区高端楼盘市场价格。

实质上，我们或者可以将新地王项目，看成是中创区有腔调的“富人圈”养成的基本供应保障。

中国房地产市场曾在一段时间，毫无忌惮地向外张扬着金融属性，而随着中国万亿GDP俱乐部城市经济回升的总体任务需求，南通房地产市场也将随着经济发展的需求不断优化调整与之适应和匹配。

有人说，存在就是合理的，合理的一定是有需求的，有需求的一定是有价值的。

也有人说，要对中国万亿GDP俱乐部城市有基本的长远判断，房地产也一样。