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同一个板块，低地价项目是对高地价项目的降维打击。 这在映月新城板块，体现得淋漓尽致。比如去年越秀在平洲捡漏的那块地（即星汇文瀚），楼面价约等于中海地王（丽湾尚宸）楼面价的62折。 虽然越秀地块地段不够丽湾尚宸优秀，但如今部分单位以后者售价的7折卖房，还厚LP一直强调“劳资是千灯湖盘” 这究竟什么剧情呢？来往下看。 越 秀星汇文瀚位于建设中的南海实验中学金桂校区东侧，未来步行去映月湖2期也就1.1km的样子。 该盘占地约2.2万㎡，总建面约9.6万㎡，共规划6栋住宅，合计650户。 其中1-4栋26层高，5/6栋17层高，均为2梯5户设计，主推85/101/105/115㎡三四房产品。 目前在售1/2座，其中85㎡小三房报2.35-2.5万/㎡，200万就有。 101㎡南北对流4房还有天底层，报2.55-2.65万/㎡，边角料250多万就有。 105㎡竖厅四房4开间朝南报2.5-2.65万/㎡，115㎡南北对流4房整个盘只有4条梯腿，因此单价最贵，报2.6-2.8万/㎡，差不多300万就有。

这里的主力客群除了周边地缘客，更多来自于桂城+千灯湖的外溢刚需、首改客群，还有部分广州客为主。

毕竟该盘沿清风路一路往西大概4.4km，就能去到千灯湖公园，跟保利天悦可是在同一条路上。

此前，该盘的邻居保利天汇已经狂吹了“灯湖概念”，连配建的小学都叫“灯湖实验小学”，我就觉得有点尴尬。

所以越秀自打拿地开始，就一直狂蹭千灯湖板块，打广告一律标榜自个是千灯湖盘，搞得不少老铁在网上傻傻分不清。

这一片无论在楼市，还是新老土著心目中，原本都是没存在感的，周边面貌大体是这类型的，那什么竹基湖的大饼就猴年马月了。

但该盘的价格还是比较香的，可以说是平洲的地板价，其3房跟保利天珺、中海丽湾尚宸比，相当于打8折，4房约等于7折，临近一环的广雅院也不够它打，真是要卷哭板块。 虽说价格低，地段不够突出，但户型产品做得相当不错。 85㎡三房该户型占比较多，传统竖厅户型，三开间朝南，市面高度雷同，最重要是总价200万出头就能上车。 该户型的东南向三房主要分布在1/5/6栋，其中1栋临夏东路，望大片村居和厂房。 101㎡四房该户型为南北对流4房格局，是目前卖的最好的户型，目前就剩些天底层，后续会加推，边角料250多万能上车四房。 105㎡四房该户型目前卖得比较差，为传统的竖厅四房户型，房出阳台，四开间朝南，270万能盘下中间楼层。 该户型放到几年前应该会比较惊艳，但最近这两年开发商们都在卷户型，就稍显平庸。 115㎡四房该户型的房源最少，只有4条梯腿，分布在1-4栋的单边位，其中1栋视野最开阔，300万左右能拿下不错的楼层。 该户型均能做到南北对流，而且全是最好的东南朝向。 该盘周边的面貌跟配套非常接地气，其教育配套应该是最大牌面。 紧挨各种教育配套--南海一中+南实金桂校区，不过这两个都高中，前者别看校名厉害，其实一般吧，后者在建。 ▲南实金桂校区1公里外还有民办的桂城伟才幼儿园，不少灯湖业主送小孩来上学。据说，该盘未来会分配到保利天汇配建的灯湖实验小学去。 项目一路之隔是三洲工改居地块，除此之外便是连片的村居和厂房，住在这里的舒适度，老铁不妨细品。 也许好多人被这里的原始面貌劝退，其实不止是你，本身也没多少土著看得上。 所幸，周边的面貌未来会有改善的空间，两年前时代已经被选为夏东三洲旧村改造的前期服务机构，而且隔壁占地约3万㎡的地块预计今年会摆上货架。 这边距离映月湖的配核心配套就1-2公里内，未来也能享受到映月湖配套兑现的红利。 至于长远配套方面，周边有佛山7/10号线，广州10/19号线南延线，分别从天河、海珠、荔湾延申而来，就是不知猴年马月兑现。 另外，清风路东延线工程能顺利落地的话，未来能链接广州芳村海中路，到广州的时间距离就进一步缩短，这个挺牛逼，就是不知何时实施。 未来桂城的城市资源会陆续倾斜平洲，但由于平洲板块分化大，分摊和侧重之下，共同发展任重道远，这是项目所在小板块要长期面临的问题。 目前映月新城板块有7个新盘，其中东建的新项目还未入市。

项目	面积（㎡）	均价（元/㎡）
保利天珺	87-186	2.7-4.6万
绿城桂语映月	99-120	2.7-3.3万
中海丽湾尚宸	84-126	3-4.2万
越秀星汇瀚府	95-118	2.7-3.1万
保利天汇	128-299	3.3-5.5万
佳兆业广雅院	83-112	2.45-2.8万
东建映月湖壹号	160-320	——

保利天珺C区预计本月底就能交付，目前在请C/A区的尾货，主打87-188㎡带装修三四房，价格在2.7-4.6万/㎡。 隔壁的绿城桂语映月预计明年的元旦就能交付，目前在清尾货的阶段，余货大概剩个100套，目前主打99/120㎡带装修三四房，报2.7-3.4万/㎡。 位于桂城一中九年一贯制学校旁的中海丽湾尚辰入市一年多，网签备案才150多套，比较惨淡。目前主推84-126㎡带装修三四房，报3-4.2万/㎡。 越秀星汇瀚府目前在售二期产品，面积涵盖95㎡复式以及110-118平层，带装修报2.7-3.1万/㎡。 保利天汇是平洲价格的天花板，主打大面积改善产品，面积涵盖128-299㎡，报3.3-5.5万/㎡，但它未来必将面临千灯湖旧改项目的碾压。 佳兆业广雅院今年3月就陆续交付，虽说开发商暴过雷，但交付还行，现在是现楼，所见即所得，楼下就是小学。

目前在售面积为83-113㎡带装修三四房，报2.5-2.8万/㎡，不过听闻最近有2.3x万/㎡的工抵房放出，不知真假。

相比之下，越秀星汇文瀚的性价比还是不错，不管是3房还是4房，就是交房时间要去到2025年初，感兴趣的老铁需要掂量掂量。

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